Annuitätendarlehen-Vergleich

Was ist ein Annuitätendarlehen?

Wichtige Eigenschaften der Annuität

Die Kreditrate eines Annuitätendarlehens wird auch als Annuität bezeichnet. Die Annuität weist verschiedene Eigenschaften auf. Die wichtigste: Die Annuität ist während der gesamten Laufzeit bzw. der gesamten Zinsbindung (sofern eine Zinsfestschreibung nicht für die gesamte Laufzeit gilt) gleich hoch. Die einzige Ausnahme davon bildet gegebenenfalls die erste bzw. letzte Rate, die aus rundungstechnischen Gründen minimal abweichen kann.

Eine weitere wichtige Eigenschaft der Annuität betrifft ihre Zusammensetzung. Da der Tilgungsanteil der Annuität größer null ist, reduziert sich mit jeder durch den Kreditnehmer geleisteten Rate der valutierende Kreditsaldo. Bei einem konstanten Zinssatz führt dies zu einer Verringerung der Zinsbelastung. Dadurch sinkt automatisch der Zinsanteil der Annuität im Zeitverlauf, während der Tilgungsanteil in deckungsgleichem Umfang zunimmt. Dazu ein Fallbeispiel.

Nettokreditbetrag: 20.000 EUR
Laufzeit: 4 Jahre
Nominalzins: 6,5 %, monatliche Belastung

Aus Kreditbetrag, Laufzeit und Nominalzins errechnet sich die Monatsrate (Annuität), mit der das gesamte Darlehen im gewünschten Zeitraum inklusive Zinssatz zurückgeführt werden kann. In der Praxis werden zur Berechnung Annuitätenrechner eingesetzt. Ein solcher liefert die in der nachfolgenden Abbildung dargestellten Ergebnisse.

Das Prinzip einer Annuität wird anhand des Tilgungsplans deutlich:

Die obige Abbildung zeigt den Tilgungsplan für das erste von insgesamt vier Tilgungsjahren. Deutlich zu sehen: Die Monatsrate ist konstant, die Restschuld sinkt jedoch mit jeder Rate etwas schneller, weil der Tilgungsanteil der Annuität steigt. Das gilt für jedes Annuitätendarlehen.

Was sind die Vorteile von Annuitätendarlehen?

Annuitätendarlehen sind im Geschäft mit Verbraucher- und Immobilienkrediten die Regel. Am Anleihemarkt – also dort, wo sich Unternehmen und Gebietskörperschaften Geld leihen – spielt diese Kreditvariante überhaupt keine Rolle mehr. Anleihen sind fast ausschließlich endfällig konzipiert, d.h. die Rückzahlung des Kredites erfolgt bei Fälligkeit der Anleihe in einer Summe. Bei Nullkuponanleihen wird zusätzlich die Zinszahlung auf den Fälligkeitstag verschoben.

Vorteile von Annuitätendarlehen im Vergleich zu variabel verzinsten Krediten

Annuitätendarlehen bieten Kreditnehmern und Kreditgebern verschiedene Vorteile gegenüber anderen Kreditvarianten. Die wichtigsten Vorteile für Kreditnehmer:

Der Zinssatz ist sehr lange bzw. für die gesamte Laufzeit fest
Banken können Kredite nicht ohne Grund kündigen
Die Belastung durch den Kapitaldienst ist konstant und damit gut kalkulierbar

Auch aus Sicht von Kreditgebern weisen Annuitätendarlehen Vorteile auf:

Bei ansonsten gleichen Bedingungen sinkt die effektive Kreditausfallquote im Vergleich zu endfälligen Darlehen, da von Beginn an Tilgungsleistungen erfolgen
Die Duration (mittlere Ausleihdauer) ist geringer als bei endfälligen Darlehen

Bei einem variabel verzinsten Kredit (zum Beispiel Rahmenkredit oder Dispositionskredit) kann es jederzeit zu einer Zinserhöhung kommen, weil die darlehensgebende Bank ihre Preispolitik ändert und/oder der allgemeine Marktzins steigt. Insbesondere bei größeren Finanzierungen kann ein Anstieg der Verzinsung zu einer signifikanten Mehrbelastung führen.

Verbraucher, die Dispositions- oder Rahmenkredite bei Banken in Anspruch nehmen, sollten einen Blick in die Geschäftsbedingungen werfen: Banken können die Kredite entweder fristlos oder mit kurzer Frist kündigen. Dafür muss es nicht einmal zu einem Zahlungsverzug kommen.

Damit eine Bank ein an einen Verbraucher ausgereichtes Annuitätendarlehen kündigen kann, müssen dagegen mehrere Voraussetzungen erfüllt sein. Das Kündigungsrecht des Darlehensgebers ist in § 498 BGB geregelt. Demnach setzt eine Kündigung voraus, dass der Kreditnehmer mit mindestens zwei aufeinanderfolgenden Raten ganz oder teilweise in Verzug ist UND dass die Summe des Verzugs mindestens 10 % des Kreditbetrages (bei Krediten mit mehr als drei Jahren Laufzeit 5 % und bei Immobilienkrediten 2,5 %) im Verzug ist.

Zu welchen Zwecken werden Annuitätendarlehen aufgenommen?

Konsumanschaffung

Annuitätendarlehen zur Finanzierung von Konsumanschaffungen werden zumeist als Ratenkredit, Sofortkredit oder Verbraucherkredit beworben. Für den deutschen Markt sind Laufzeiten von 12-120 Monaten und Effektivzinssätze von ca. 3-12 % typisch. Zu den häufigsten Anlässen zur Aufnahme eines Ratenkredits gehören Anschaffungen im Zusammenhang mit Kfz, Wohnungseinrichtung und Urlaubsreisen.

PRAXISTIPP: Elektromärkte, Möbelhäuser werben häufig mit Nullprozentfinanzierungen: Um den Absatz zu stimulieren, werden Käufern zinsfreie Ratenkredite eingeräumt. Meistens wird die Kreditvergabe über eine Bank abgewickelt, die einen Teil des Verkaufspreises erhält. Wo mit zinslosen Raten geworben wird, sind deshalb meistens Rabatte für Barzahler möglich. Ein konventioneller Kredit kann trotz optisch höheren Zinssatz deshalb günstiger sein als die zinslose Ratenzahlung.

Umschuldung

Bei einer Umschuldung werden eine oder mehrere laufende Kredite durch einen neun Kredit abgelöst. Mit einem Annuitätendarlehen lassen sich sowohl andere Annuitätendarlehen als auch Dispositions- oder Rahmenkredite mit anderem Tilgungsmodus ablösen. Mit einer Umschuldung können grundsätzlich drei Ziele verfolgt werden:

Reduzierung der monatlichen Rate
Verkürzung der Restlaufzeit
Zusätzliche Auszahlung ohne Mehrbelastung

Eine Reduzierung der monatlichen Rate bei konstanter Restlaufzeit ist möglich, wenn ein Annuitätendarlehen mit einem Zinssatz von zum Beispiel 9 % durch ein Annuitätendarlehen mit einem Zinssatz von zum Beispiel 6 % abgelöst wird. Die dadurch realisierte Zinsersparnis kann ebenso zur Verkürzung der Restlaufzeit herangezogen werden. Bleiben Monatsrate und Restlaufzeit konstant, kann ein niedrigerer Zinssatz für eine zusätzliche Auszahlung genutzt werden.

Einige Rechenbeispiele für Umschuldungen.

Beispiel I

Restsaldo: 10.000 EUR
Restlaufzeit: 48 Monate
Effektivzins: 8,30 %
Vorfälligkeitsentschädigung: 1,0 %
Monatsrate: 244,13 EUR

Um diesen Kredit abzulösen, ist aufgrund der Vorfälligkeitsentschädigung ein neuer Kredit über 10.000 EUR erforderlich. Ist dieser Kredit zu einem Effektivzins von 5,12 % erhältlich, ergeben sich drei Möglichkeiten:

Reduzierung der Monatsrate auf 232,60 EUR
Verkürzung der Laufzeit auf 45,58 Monate bei konstanter Annuität (die letzte Rate weicht ab)
Zusätzliche Auszahlung in Höhe von 500,85 EUR bei konstanter Annuität und Laufzeit

Aufgrund des aktuell sehr niedrigen Zinsniveaus lohnen sich Umschuldungen fast immer. Das Zinsniveau kann zusätzlich niedriger ausfallen, wenn sich die Bonität des Kreditnehmers zwischenzeitlich verbessert hat. Achtung: Wurde ein Kreditvertrag vor dem 11.06.2010 abgeschlossen, kann die Vorfälligkeitsentschädigung höher ausfallen. An diesem Datum trat die Verbraucherkreditrichtlinie in Kraft, die die Höhe der Entschädigung begrenzt.

Immobilienfinanzierung

Die meisten Immobilienkredite werden mit Annuitätendarlehen finanziert. Vier wesentliche Unterschiede zu Annuitätendarlehen zu Konsumanschaffungen oder Umschuldungen lassen sich anführen:

Der rechtliche Status der Kredite
Die Besicherung mit einem Grundpfandrecht
Die Möglichkeit einer über die Zinsbindung hinausgehenden Laufzeit
Die kompliziertere vorzeitige Rückzahlung

Dienen Kredite zur Finanzierung einer Immobilie, handelt es sich rechtlich betrachtet um Immobiliar-Verbraucherdarlehen. Für diese gelten bereits beim Vertragsabschluss einige andere rechtliche Regelungen als für Verbraucherkredite. Im März 2016 trat die aktuelle Immobilienkreditrichtlinie in Kraft, die unter anderem hohe Auflagen für die Bonitätsprüfung vorsehen.

Geregelt ist der Status von Immobiliar-Verbraucherdarlehensverträgen in § 491 BGB. Demnach fallen in diese Kategorie alle Kredite, die durch ein Grundpfandrecht oder eine Reallast besichert sind oder die für den Erwerb oder die Erhaltung eines Eigentumsrechts an Grundstücken oder bestehenden bzw. neu zu errichtenden Gebäuden bestimmt sind.

505a BGB verpflichtet Banken erstmals zu einer Kreditwürdigkeitsprüfung. Das hat dazu geführt, dass einzelne Banken ihre Annahmekriterien im Geschäft mit Immobilienkrediten verschärft haben und dass z. B. Anträge abgelehnt werden, wenn der Antragsteller kein ausreichendes, zukünftiges Ruhestandseinkommen nachweisen kann.

Immobilienkredite werden mit einer Grundschuld belastet: Das finanzierte Objekt dient als Sicherheit. Die Laufzeit eines Immobilienkredits kann über die anfängliche Zinsbindungsfrist hinausgehen. In diesem Fall kommt es nach dem Ende der Zinsbindung zu einer neuerlichen Festsetzung des Zinssatzes oder zur Ablöse des Kredits durch ein neues Annuitätendarlehen.

Wovon sind die Konditionen der Kredite abhängig?

Der Zinssatz eines Annuitätendarlehens hängt im Wesentlichen von vier Faktoren ab:

Laufzeit des Darlehens
Kreditwürdigkeit des Darlehensnehmers
allgemeines Zinsniveau
Preispolitik der Bank

Laufzeit und allgemeines Zinsniveau

In den vergangenen 100 Jahren waren Kredite mit langer Laufzeit fast immer teurer als Kredite mit kurzer Laufzeit. Das liegt auf der Hand: Kreditgeber verlangen eine geringere Risikoprämie, wenn die Rückzahlung schneller erfolgt und die geleisteten Tilgungen schneller anderweitig investiert werden können.

Der Zusammenhang zwischen Zinssatz und Laufzeit stellt die Zinsstrukturkurve dar. Diese steigt typischerweise an, kann aber in seltenen und extremen Marktphasen auch fallend verlaufen. In den vergangenen Jahren verläuft die Kurve nur sehr schwach steigend: Langfristige Kredite sind nur moderat teurer als kurzfristige Kredite.

Dies hängt auch mit der Zinspolitik der europäischen Zentralbank (EZB) zusammen, die zwar über den Leitzins einerseits das Angebot an kurzfristiger Liquidität drastisch erhöht (und damit den Zins für kurze Laufzeiten drückt), andererseits aber auch in großem Umfang Anleihen kauft, wodurch die Zinssätze für langfristige Kredite ebenfalls sinken. Banken refinanzieren langfristige Kredite zu einem erheblichen Teil über den Anleihemarkt.

Kreditwürdigkeit des Darlehensnehmers bzw. Kreditausfallrisiko

Je höher die Kreditwürdigkeit des Darlehensnehmers, desto niedriger sollte der Zins ausfallen. Bei Verbraucherkrediten wird die Bonität maßgeblich anhand von monatlichem Nettoeinkommen, Berufsstatus und Zahlungshistorie (SCHUFA Auskunft) gemessen.

In der Praxis lehnen fast alle Banken Kreditanfragen ab, wenn ein negativer SCHUFA Eintrag vorliegt. Das gilt auch, wenn dieser bereits erledigt ist und lediglich durch die Speicherfristen noch im Datenbestand der SCHUFA sichtbar bleibt. Notwendige Bedingung ist darüber hinaus ein monatliches Nettoeinkommen ab ca. 1100 EUR (bezogen auf Alleinstehende ohne Unterhaltsverpflichtungen).

Auskunfteien wie die SCHUFA messen die Kreditwürdigkeit von Verbrauchern darüber hinaus anhand so genannter Scorewerte. In diese fließen zum Beispiel die Anzahl der Girokonten und Kreditkarten, pünktlich zurückgezahlte Kredite der Vergangenheit und die Zahl der Kundenkonten bei Versandhäusern und Mobilfunkanbietern ein.

Vergleich von Annuitätendarlehen für Konsumanschaffungen

Der deutsche Markt für Verbraucherkredite ist übersättigt: Dutzende Direktbanken buhlen mit den etablierten Filialbanken um neue Kunden, Vergleichsportale versuchen Marktanteile zu gewinnen und Social Lending Plattformen wie Smava treten als neue Akteure auf den Markt.

Angesichts der Vielzahl verfügbarer Angebote bietet es sich an, die Konditionen am Markt intensiv zu vergleichen. Die wichtigsten Vergleichskriterien sind dabei Effektivzins, Annahmekriterien, Sondertilgungsmöglichkeiten und Zusatzleistungen.

Zinssatz

Banken sind verpflichtet, gegenüber Verbrauchern einen Effektivzins anzugeben, der nach einer gesetzlich festgeschriebenen Methode berechnet wird. Je niedriger der Effektivzins, desto günstiger der Kredit – jedenfalls, wenn zwei Kredite mit identischer Laufzeit und ohne optionale Tilgungsaussetzung verglichen werden. Achtung: Die Prämien einer etwaigen Restschuldversicherung sind nicht im Effektivzins enthalten, auch wenn der Gesetzgeber die Angabe sämtlicher Kreditkosten in diesem Zinssatz vorschreibt. Das ist darauf zurückzuführen, dass die Versicherung ein rechtlich eigenständiger Vertrag ist.

Annahmekriterien

Wer nicht in unbefristeter Anstellung beschäftigt ist, muss einen Blick auf die Annahmekriterien werfen. Angestellte mit befristeten Arbeitsvertrag, Freiberufler und Selbständige erhalten bei vielen Banken kategorisch keinen Kredit. Im Kundenkreis der Selbständigen differenzieren viele Banken zusätzlich zwischen Freiberuflern und Gewerbetreibenden. Selbst die Definitionen in diesem Bereich sind nicht einheitlich: Einige Banken akzeptieren jeden Selbstständigen ohne Gewerbesteuerpflicht als Freiberufler, andere ausschließlich bestimmte Freiberuflergruppen zum Beispiel Ärzte, Anwälte, Apotheker, Notare usw.

Auch das monatliche Nettoeinkommen ist ein wichtiger Bestandteil der Annahmekriterien. Im Hinblick auf die gesetzliche Pfändungsfreigrenze legen die meisten Banken das Mindesteinkommen für Alleinstehende ohne Unterhaltsverpflichtungen bei ca. 1.100 EUR fest, einige Banken verlangen auch mehr. Achtung: Im Kreditantrag wird nach laufenden Ausgaben gefragt. Wer nur wenig mehr verdient als das Mindesteinkommen und bei den Ausgaben die Ansätze der Bank überschreitet, muss mit einer Ablehnung rechnen.

Auch Ausgaben für bereits laufende Kredite müssen angegeben werden und mindern aus Sicht der Bank das verfügbare Einkommen. Aber: Wird ein Kredit zu Umschuldungszwecken beantragt, entfallen die Raten für den alten Kredit in der Kalkulation. In diesem Fall wird der neuen Bank eine Ablösevollmacht erteilt, mit der das laufende Darlehen gekündigt wird.

Mit negativen SCHUFA Einträgen sind Kredite in aller Regel nicht möglich. Liegt ein Negativmerkmal vor, berechnen Auskunfteien gar keine Scorewerte. Welche Scorewerte notwendig sind, unterscheidet sich zwischen verschiedenen Banken durchaus. Für Verbraucher ist es allerdings nicht ganz einfach, in diesem Punkt konkrete Vergleiche anzustellen. Die relevanten (!) SCHUFA Branchenscores müssen umständlich beantragt werden und können sich jeden Tag ändern. Die sehr viel leichter zugänglichen Basisscores der Auskunftei besitzen dagegen schon allein aufgrund der lediglich quartalsweisen Berechnung nur eine geringe Aussagekraft.

Ein kleiner Exkurs: Im Internet wird häufig mit Krediten ohne SCHUFA geworben. Diese Kredite gibt es tatsächlich. Die Darlehen werden von Banken im benachbarten Ausland an zumeist festangestellte Kreditnehmer mit überwiegend erledigten Negativmerkmalen vergeben. Bei diesen Negativmerkmalen handelt es sich zumeist um solche aus vertragswidrigem Verhalten zum Beispiel im Zusammenhang mit Ratenkrediten, nicht jedoch um harte Negativmerkmale wie Insolvenzverfahren oder Abgabe der eidesstattlichen Versicherung. Kredite ohne SCHUFA sind für Privatpersonen de facto fast nur über Vermittler erhältlich und auf Kreditbeträge in mittleren vierstelligen Bereich beschränkt. Die Zinssätze sind in etwa mit denen eines durchschnittlichen Dispositionskredits vergleichbar.

Sondertilgungsmöglichkeiten

Der Gesetzgeber räumt Banken bei Verbraucherkrediten Anspruch auf eine Vorfälligkeitsentschädigung ein, wenn Kreditnehmer ihr Darlehen vorzeitig kündigen. Laut Gesetz dürfen maximal 1,0 % des vorzeitig abgelösten Saldos als Entschädigung berechnet werden. Viele Banken verlangen zusätzlich eine Bearbeitungsgebühr für die Ermittlung des Restsaldos, die durchaus 50 EUR erreichen kann.

Die in der Branche gern so bezeichnete gesetzliche Vorfälligkeitsentschädigung ist allerdings keineswegs obligatorisch. Viele Banken verzichten ganz auf diese Entgelte. Achtung: Eine Bank kann vorzeitige Teilrückzahlungen kostenfrei zulassen, für die volle Rückzahlung aber dennoch eine Entschädigung verlangen und umgekehrt.

Zusatzleistungen und Restschuldversicherung

Zusatzleistungen werden im Kreditgeschäft immer häufiger angeboten, sind aber selten von größerem Nutzen. Ein Klassiker unter den substanzlosen Extras ist die zweiwöchige Bestpreisgarantie für im Internet abgeschlossene Kredite. Das Versprechen: Findet der Kreditnehmer in diesem Zeitraum einen identischen Kredit mit besserem Zinssatz, wird der vertraglich vereinbarte Zinssatz entsprechend abgesenkt. Kreditnehmer könnten allerdings auch ihr gesetzliches Widerrufsrecht in Anspruch nehmen.

Nützlich sind dagegen verlängerte Rückgaberechte: Einige Banken ermöglichen die kostenlose Rückgabe eines Kredits bis acht Wochen nach der Auszahlung. Ambivalent sind dagegen ein anfänglicher Zahlungsaufschub und das Recht zu kostenlosen Ratenaussetzungen an (die ausgesetzten Annuitäten werden in diesem Fall an die ursprüngliche Laufzeit angehängt). Wer diese Leistung nicht benötigt, findet andernorts meistens einen zinsgünstigeren Kredit.

Viele Verbraucherkredite werden mit einer Restschuldversicherung kombiniert. Die meisten Verbraucherschützer empfehlen mit dem Hinweis auf die Kosten den Verzicht auf diese Versicherungen. Dennoch entscheidet sich rund jeder vierte Kreditnehmer für den Abschluss einer RSV. Die Policen zahlen die laufenden Raten weiter, wenn der Versicherungsnehmer aufgrund von Krankheit oder Pflegebedürftigkeit arbeitsunfähig wird, unverschuldet arbeitslos wird oder verstirbt. Im Todesfall wird der gesamte Restsaldo abgelöst.

Wer sich für den Abschluss einer RSV entscheidet, sollte einen Blick auf die Bedingungen werfen. Bei einigen Tarifen ist der Kreditnehmer zugleich Versicherungsnehmer, bei anderen handelt es sich um eine Gruppenversicherung zwischen der Bank und einem Versicherer (zum Beispiel Cardiff), bei dem Kreditnehmer mit dem Status einer versicherten Person angemeldet sind.

Die Prämien für Restschuldversicherungen werden üblicherweise in einer Summe im Voraus entrichtet. Wichtige Vergleichsmerkmale sind kurze Kündigungsfristen ohne Stornoabzüge sowie möglichst klar formulierte Leistungsausschlüsse.

Vorzeitige Kündigung von Konsumkrediten

Verbraucher können Annuitätendarlehen jederzeit und ohne Kündigungsfrist kündigen. Einzige Voraussetzung: Der Kredit muss nach dem 11.06.2010 abgeschlossen worden sein. Banken dürfen eine Vorfälligkeitsentschädigung in Höhe von 1,0 % des vorzeitig abgelösten Saldos verlangen – 0,50 %, wenn die Restlaufzeit des Annuitätendarlehens zum Zeitpunkt der Kündigung nicht mehr als zwölf Monate beträgt. Wurde der Kredit vor dem 11.06.2010 und damit vor dem Inkrafttreten der Verbraucherkreditrichtlinie abgeschlossen, können andere (teurere) Regelungen gelten.

Wo und wie werden Annuitätendarlehen beantragt?

Annuitätendarlehen werden bei Banken und ggf. Bausparkassen beantragt. Im Kreditantrag sind Angaben zu Einnahmen und Ausgaben erforderlich. Insbesondere die Angaben zum persönlichen Einkommen müssen gegenüber der Bank mit Nachweisen belegt werden.

Banken fordern dazu unter anderem die Kontoauszüge der letzten ein bis drei Monate, Lohn- und Gehaltsnachweise, Steuerbescheide und in Einzelfällen auch Arbeitsverträge. Von Selbständigen und Freiberuflern werden in aller Regel auch aktuelle betriebswirtschaftliche Auswertungen, gegebenenfalls testiert vom Steuerberater, verlangt.

Wird ein Kredit nicht in einer Filialbank (und mit Vorlage eines Personalausweises) beantragt, muss die Identität des Antragstellers geprüft werden. Dies erfolgt je nach Bank und Kundenwunsch mittels Postident oder Videoident Verfahren.

Annuitätendarlehen können auch auf so bezeichneten Peer-to-Peer-Plattformen beantragt werden. Auf diesen Plattformen investieren Privatpersonen Geld in Kredite anderer Privatpersonen oder kleiner Unternehmen. Der Antragsablauf weicht deshalb von dem bei Banken etwas ab. Auch die Kredite der Plattformen werden jedoch formal von Banken ausgezahlt – dies schreibt schon das Kreditwesengesetz (KWG) vor.

Was sind wichtige Kriterien im Vergleich von Annuitätendarlehen für Immobilien?

Kein anderes Finanzprodukt auf dem deutschen Markt wird so intensiv verglichen wie Immobilienkredite. Kreditnehmer wissen, dass schon optisch geringe Zu- oder Abschläge beim Zinssatz aufgrund der zumeist sechsstelligen Beträge und jahrzehntelangen Laufzeiten erhebliche Kostenunterschiede ausmachen können. Auf was gilt es beim Vergleich noch zu achten?

Zinssatz und Dauer der Zinsbindung

Für den Effektivzins von Immobilienkrediten gilt, was auch für Verbraucherkredite stimmt: Bei zwei ansonsten identischen Darlehen ist jenes mit dem niedrigeren Zinssatz die bessere Wahl. Der Zinssatz hängt bei Immobilienkrediten jedoch maßgeblich von der Dauer der Zinsbindung ab.

Während der Zinsbindung wird der Zinssatz nicht verändert – durch die Fixierung schützen sich Kreditnehmer vor einem starken Anstieg des Marktzinsniveaus. Ist das Zinsniveau zum Zeitpunkt der Kreditaufnahme niedrig, ist einerseits eine möglichst lange Zinsbindung attraktiv. Andererseits steigt mit der Dauer der Zinsbindung auch der jährliche Zinssatz.

Was also ist (ex ante) die optimale Zinsbindungsfrist? Die Zinsstrukturkurve kann einen Hinweis darauf geben. Sie zeigt, wie hoch der Zinszuschlag für jedes weitere Jahr Zinsbindung ausfällt. Verläuft die Kurve steil, ist langfristige Zinssicherheit teuer. Verläuft die Kurve z. B. für die ersten 15 Jahre flach und dann relativ stark steigend, ist eine Zinsbindung von 15 Jahren möglicherweise empfehlenswert.

Beleihungsauslauf

Der Beleihungsauslauf gibt an, wie hoch eine Immobilie beliehen wird. Ein Beleihungsauslauf von 60 % entspricht bei einem Verkehrswert von 300.000 EUR einer Beleihung mit 180.000 EUR. Der Vergleich von Immobilienkrediten macht nur Sinn, wenn Darlehen mit gleichem oder zumindest ähnlichem Beleihungsauslauf verglichen werden.

Je höher der Beleihungsauslauf, desto größer ist aus Sicht der Bank das Adressenausfallrisiko. Das liegt auf der Hand: Gerät der Kreditnehmer in Zahlungsschwierigkeiten, kommt es irgendwann zur Versteigerung der Immobilie. Bei einer Zwangsversteigerung werden, je nach Alter und Zustand des Objekts sowie den Marktverhältnissen, womöglich nur 70 % des Verkehrswertes oder weniger erzielt.

Einige Banken erhöhen bei Beleihungsausläufen ab 10 %, andere ab 60 % ihre Basiszinssätze. Die Risikozuschläge haben einen weiteren Grund. Banken refinanzieren Immobilienkredite zu einem wesentlichen Teil über Pfandbriefe. Diese sind mit Immobilienkrediten besichert, die laut Gesetz einen bestimmten Beleihungsauslauf nicht überschreiten dürfen. Die Finanzierung der riskanten Kreditanteile muss deshalb auf anderen, zumeist teureren Wege erfolgen.

Bausparkassen akzeptieren Beleihungsausläufe bis zu 80 % inklusive ihrer eigenen Darlehen. Deshalb sind Bausparverträge trotz des niedrigen Zinsniveaus (das den Zinsvorteil der Verträge entwertet) noch immer weit verbreitet: Werden 20 % der benötigen Summe als Bausparguthaben angespart und 20 % über ein Bauspardarlehen finanziert, lässt sich die Basis der Finanzierung ohne Risikozuschläge bewerkstelligen.

Anfängliche Tilgung und Restschuld

Angesichts des historisch niedrigen Zinsniveaus müssen Kreditnehmer eine Besonderheit von Annuitätendarlehen beachten. Ausgehend von einer anfänglichen jährlichen Tilgung mit dem Satz X, dauert es bis zur vollständigen Tilgung umso länger, je niedriger der Darlehenszins ausfällt. Dieser auf den ersten Blick womöglich überraschende Zusammenhang resultiert aus dem Prinzip der Annuität.

Dazu ein Rechenbeispiel.

Fall A: „Niedriger Zins“

Kreditbetrag: 100.000 EUR
Effektivzins: 2 %
Anfängliche Tilgung: 1 %
Erforderliche Laufzeit: 55,58 Jahre

Fall B: „Hoher Zins“

Kreditbetrag: 100.000 EUR
Effektivzins: 6 %
Anfängliche Tilgung: 1 %
Erforderliche Laufzeit: 33,4 Jahre

Sondertilgungsmöglichkeiten

Bei zwei ansonsten identischen Immobilienkrediten ist jener mit den höheren, kostenlosen Sondertilgungsmöglichkeiten die bessere Wahl. Das gilt selbst dann, wenn die Inanspruchnahme der Sondertilgungsoptionen gar nicht geplant ist, da allein das vertragliche Recht im Fall einer vorzeitigen Kündigung zu einer erheblichen Kostenersparnis führen kann (siehe nächster Abschnitt).

Anforderungen an die Immobilie

Die Anforderungen an die Immobilie betreffen vor allem Kredite von öffentlichen Förderbanken wie der bundeseigenen Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) oder den Förderbanken der Länder. Die Kredite werden häufig zu vergünstigten Konditionen ausgereicht, mit denen zugleich politische Ziele verfolgt werden – z. B. die Reduktion des Energieverbrauchs oder die Schaffung von preisgünstigem Wohnraum.

Die KfW schreibt z. B. bei einigen ihrer Programmen vor, dass der Energieverbrauch der Immobilie einen festgelegten Grenzwert nicht überschreiten darf. Derlei Vorgaben können mit höheren Bau- oder Renovierungskosten einhergehen, wenn die Anforderungen höher sind als in der jeweils gültigen EnEV.

Vorzeitige Kündigung von Immobilienkrediten

Die vorzeitige Kündigung von Immobilienkrediten ist ungleich komplizierter als die Kündigung von Annuitätendarlehen ohne grundpfandrechtliche Besicherung. Die darlehensgebende Bank darf die Vorfälligkeitsentschädigung grundsätzlich nach billigem Ermessen ermitteln und wird diesen Gestaltungsspielraum auch zu ihren eigenen Gunsten nutzen. Prinzipiell müsste das Institut der Kündigung nicht einmal zustimmen. In der Praxis machen viele Kreditnehmer mit dem Wunsch einer vorzeitigen Kündigung genau diese Erfahrung: Banken reagieren nicht einmal auf die Anschreiben der Kreditnehmer.

Anders verhält es sich, wenn die Kündigung aus einem berechtigten Interesse heraus erfolgt. Ein berechtigtes Interesse liegt laut Gesetz und Rechtsprechung vor, wenn die mit dem Darlehen finanzierte Immobilie (aus welchem Grund auch immer) veräußert wird oder ein Antrag des Darlehensnehmers auf die Aufstockung des laufenden Kredits zu Renovierungs- oder Modernisierungszwecken durch die Bank abgelehnt wurde.

Erfolgt die Kündigung eines Annuitätendarlehens mit grundpfandrechtlicher Besicherung aus berechtigtem Interesse heraus, darf die Bank ebenfalls eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Diese muss aber nach relativ klaren und durch die Rechtsprechung festgelegten Regeln berechnet werden. Dazu gehört:

Die Bank muss unterstellen, dass alle Sonderzahlungsmöglichkeiten genutzt worden wären
Es muss mit dem Zinssatz für öffentliche Pfandbriefe als Wiederanlagezins gerechnet werden

Alternativen zum Annuitätendarlehen

Annuitätendarlehen sind weit verbreitet, aber nicht die einzige Darlehensform. Vor allem im gewerblichen Bereich, aber auch bei einzelnen Modellen im Bereich Immobilien- und Fahrzeugfinanzierung kommen weitere Varianten in Betracht. Im Konsumentenkreditbereich spielen darüber hinaus Dispositions- und Rahmenkredite eine größere Rolle.

Rahmen- und Dispositionskredite

Mit einem Rahmenkredit räumt eine Bank dem Kreditnehmer einen Kreditrahmen ein. Der Zinssatz ist zumeist variabel. Vereinbart wird eine Mindesttilgung als Prozentsatz des valutierenden Kreditbetrages oder des Kreditrahmens – marktüblich sind hier 2-10 % pro Monat. Der wesentliche Unterschied zu einem Annuitätendarlehen abgesehen vom variablen Zins: Kreditnehmer können getilgte Beträge umgehend wieder in Anspruch nehmen. Rahmenkredite werden auch als „revolvierende Kredite“ bezeichnet und häufig in Verbindung mit Kreditkarten verkauft.

Dispositionskredite funktionieren wie Rahmenkredite, sehen allerdings keine Mindesttilgung vor. Die Tilgung erfolgt stattdessen durch Zahlungseingänge auf dem Kreditkonto – zumeist handelt es sich um ein Girokonto mit Gehaltseingang.

Tilgungsdarlehen

Bei einem Tilgungsdarlehen wird eine feste Tilgungsleistung für eine festgelegte Laufzeit vereinbart. Zusätzlich entrichtet der Kreditnehmer Zinszahlungen. Bei einem konstanten Zinssatz sinkt der Kapitaldienst als Summe aus Zins- und Tilgungsleistungen bei einem Tilgungsdarlehen im Zeitverlauf ab. Die Zinssätze von Tilgungsdarlehen können fix oder variabel sein.

Ein Beispiel: Ein Kredit über 100.000 EUR dient zur Finanzierung einer betrieblichen Anschaffung durch einen Mittelständler. Für die Tilgung werden 20 vierteljährliche Annuitäten zu jeweils 5000 EUR vereinbart. Zusätzlich entrichtet der Kreditnehmer auf den jeweils valutierenden Kreditbetrag einen Zinssatz in Höhe von EONIA +3,5 % per annum.

Endfälliges Darlehen

Bei endfälligen Darlehen werden während der Laufzeit ausschließlich die anfallenden Zinsen entrichtet; die Tilgung erfolgt in einer Summe am Ende der Laufzeit. Privatpersonen kommen im Zusammenhang mit Tilgungsträgern und einigen Baufinanzierungsvarianten in Kontakt mit endfälligen Darlehen.

Tilgungsträger: Kredite können endfällig durch die Ablaufleistung einer Lebensversicherung getilgt werden. Während der Laufzeit werden ausschließlich Zinsen gezahlt und zusätzlich Einzahlungen in eine Lebensversicherung geleistet.

Im Bereich der Immobilienfinanzierung werden endfällige Darlehen als Vorausdarlehen eingesetzt. Kreditnehmer zahlen lediglich die Zinsen und leisten zusätzlich Einzahlungen in einen Bausparvertrag, mit dem bei Zuteilungsreife das Vorausdarlehen abgelöst wird.

Auch in Verbindung mit Ballonfinanzierungen kommen endfällige Darlehen zum Einsatz. Ballonfinanzierungen werden zur Anschaffung von Fahrzeugen genutzt und lassen sich hypothetisch in zwei Darlehen aufteilen: Ein Annuitätendarlehen mit konstanten Raten ein endfälliges Darlehen, für das während der Laufzeit ausschließlich die Zinsen berechnet werden. Die Schlussrate von Ballonfinanzierungen besteht in dem endfälligen Darlehen.

Anhand eines Rechenbeispiels soll verdeutlicht werden, dass endfällige Darlehen aufgrund der längeren Duration teurer sind als Ratenkredite, selbst wenn der Zinssatz gleich hoch ist.

Die Ausgangsbasis: Es soll ein Fahrzeug im Wert von 20.000 EUR ohne Anzahlung finanziert werden. Zur Wahl stehen ein klassisches Annuitätendarlehen und eine Ballonfinanzierung. Die Eckdaten der beiden Varianten:

Annuitätendarlehen

Nettokreditbetrag: 20.000 EUR
Laufzeit: 36 Monate
Effektivzins: 4,49 %
Monatsrate: 595 EUR
Gesamtleistung: 21.420 EUR
Zinskosten: 1.420 EUR

Ballonfinanzierung

Nettokreditbetrag: 20.000 EUR
Laufzeit: 36 Monate
Effektivzins: 4,49 %
Monatsrate: 343 EUR
Schlussrate: 10.000 EUR
Gesamtleistung: 22.348 EUR
Zinskosten: 2.348 EUR

Die beiden Fallbeispiele verdeutlichen: Die Monatsrate der Ballonfinanzierung fällt um mehr als 40 % niedriger aus als die Rate des Annuitätendarlehens – das ist das Hauptargument für diese Finanzierungsvariante. Die Zinskosten fallen durch die endfällige und damit bis zum letzten Tag vollständig zu verzinsende Schlussrate jedoch um ca. 65 % höher aus. Das ist letztlich der Preis für die tilgungsfreie Finanzierung des kalkulatorischen Fahrzeugrestwertes.

Fazit

Annuitätendarlehen sind Kredite mit konstanter Rate und festem Zinssatz, deren Zusammensetzung sich im Zeitverlauf zunehmend zugunsten des Tilgungsanteils verändert. Die meisten auf dem deutschen Markt ausgereichten Verbraucher- und Immobilienkredite sind Annuitätendarlehen. Im Vergleich zu endfälligen Finanzierungen fallen die Zinskosten durch die kürzere Duration geringer aus.

Der Zinssatz eines Annuitätendarlehens hängt maßgeblich vom allgemeinen Zinsniveau zum Zeitpunkt der Kreditaufnahme, von der vereinbarten Laufzeit und der Bonität des Kreditnehmers bzw. dem Beleihungsauslauf ab. Beim Vergleich von Annuitätendarlehen sind Zinssatz, Sonderzahlungsoptionen und Annahmekriterien die wichtigsten Beurteilungspunkte.